Wohnungsrecht und Zerstörung des Gebäudes

Erlöschen durch Zerstörung

Das Wohnungsrecht erlischt bekanntlich durch Tod, Befristung oder Eintritt einer auflösenden Bedingung. Vielen Kunden und auch manchen Beratern ist aber nicht bekannt, dass nach ständiger Rechtsprechung des BGH (vgl. BGHZ, 7, BGHZ Band 7 Seite 268, BGHZ Band 7 Seite 273 f.; 8, BGHZ Band 8 Seite 58, BGHZ Band 8 Seite 62 ff.) das Wohnungsrecht mit der Zerstörung der Räume oder des Gebäudes (z.B. durch Blitzeinschlag) erlischt. Den Eigentümer trifft keine Wiederaufbaupflicht und auch bei einem Wiederaufbau lebt das Wohnungsrecht nicht wieder auf (keine Wiedereinräumungspflicht). Besonderheiten können sich nur aus den landesrechtlichen Leibgedingsbestimmungen (vgl. Art. 96 EGBGB) ergeben.

Wohnungsreallast

Für den Fall der Zerstörung sollte der Wohnungsberechtigte durch eine Wohnungsreallast gesichert werden. In diesem Fall wird der Eigentümer zur Wohnungsgewährung verpflichtet. Dabei ist auf den Bestimmtheitsgrundsatz zu achten (vgl. Lange-Parpart, RNotZ 2008, 389ff.)

Brandvormerkung

Eine Brandvormerkung, d.h. eine Vormerkung auf Bestellung eines neuen Wohnungsrechts im Fall einer Zerstörung des Gebäudes, ist alleine nicht ausreichend. Die Brandvormerkung erfasst nicht die Verpflichtung zur Neuerrichtung eines Gebäudes. Zudem setzt sie den Wiederaufbau mit gleicher Raumaufteilung wie der Ursprungsbau voraus (vgl. Milzer, BWNotZ 7/05, 137).

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