Wer schließt den Mietvertrag beim Vorbehaltsnießbrauch ?

Schwieriges Dreiecksverhältnis

Wie schon der leider verstorbene Prof. Dr. Jörg Mayer festgestellt hat, ist der Nießbrauch in zivil- und steuerrechtlicher Hinsicht eine äußerst komplizierte Rechtsfigur. Von der Irrung einiger steuerlicher „Berater“ abgesehen, wonach das (zivilrechtliche) Abschmelzmodell auch bei der Schenkungsteuer gilt (Hinweis: die Abschmelzung spielt für zivilrechtliche Zwecke beim Vorbehaltsnießbrauch ohnehin keine Rolle), ergibt sich bei vermieteten Objekten zumeist ein schwieriges Dreiecksverhältnis zwischen Mieter, Nießbraucher und Eigentümer. Doch wer ist der Vermieter bzw. wer schließt beim Vorbehaltsnießbrauch den Mietvertrag ab ?

Sonderkündigungsrecht

Sofern die Immobilie bereits vor der Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt vermietet war, verbleibt das Mietverhältnis beim Übergeber. Gem. § 1056 Abs. 1 BGB finden bei der Beendigung des Nießbrauchs die für den Fall der Veräußerung vermieteten Wohnraums geltenden Vorschriften der §§ 566, 566a, § 566b Abs. 1, §§ 566c-566e sowie § 567b BGB entsprechende Anwendung („Nießbrauchsende bricht nicht Miete oder Pacht“), sofern der Nießbraucher ein Grundstück über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet hat. Dem Eigentümer wird durch § 1056 Abs. 2 BGB jedoch die Möglichkeit eingeräumt, das Mietverhältnis außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Dadurch wird dem Eigentümer eine (vorzeitige) Beendigung des Mietverhältnisses ermöglicht, wenn der Mietvertrag, in der er gemäß § 1056 Abs. 1 BGB eintritt, auf bestimmte Zeit geschlossen oder die ordentliche Kündigung erschwert oder ausgeschlossen ist. Insbesondere für den gewerblichen Mieter ist diese Situation ungünstig. Es ist nicht auszuschließen, dass ein künftiger neuer Mieter eine Reduzierung der Miete verlangt – eine Situation, die auch für den Nießbraucher nicht zufriedenstellend sein kann.

Ausschluss des Sonderkündigungsrechts

Dem Eigentümer ist eine Kündigung nach § 1056 Abs. 2 BGB verwehrt, wenn er u.a. Alleinerbe des Vermieters geworden oder wenn er dem Mietvertrag beigetreten ist (vgl. zuletzt BGH v. 12.10.2011, VIII ZR 50/11). Es sollte daher darauf geachtet werden, dass in den oben genannten Fällen der Eigentümer dem durch den Nießbraucher bereits geschlossenen Mietvertrag beitritt. Bei einem nach Bestellung des Nießbrauchs neu begründeten Mietverhältnis in den oben genannten Fällen sollten Nießbraucher und Eigentümer den Mietvertrag zusammen mit dem Mieter schließen. Dabei muss u.a. geregelt werden, dass der Nießbraucher die Mietzahlungen erhält. In allen anderen Fällen ist ein Beitritt bzw. eine Einbeziehung des Eigentümers grundsätzlich nicht sinnvoll oder erforderlich.

13.12.2016, Dipl.-Volkswirt Holger Hille