Neue Probleme beim Nießbrauch ?

Die Last mit der Lastenverteilung

In der täglichen Beratungspraxis gehört es mittlerweile zum Standardrepertoire eines Netzwerkpartners, die gesetzliche Lastenverteilung beim Nießbrauch durch vertragliche Vereinbarung zu ändern. In der Regel werden auch die größeren Erhaltungsaufwendungen dem Übergeber auferlegt, um einen „Werbungskostenleerlauf“ zu verhindern.

Zur Verdeutlichung soll das folgende Beispiel dienen:

Mutter M überträgt ihrem Sohn S eine vermietete Immobilie und behält sich den lebenslangen dinglichen Nießbrauch vor. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden weiterhin von M erklärt. 3 Jahre nach der Übertragung stehen größere Erhaltungsaufwendungen an in Form des Einbaus einer Zentralheizungsanlage sowie weitere Sanierungsmaßnahmen. Die Aufwendungen betragen 217.000 €.

In den Einkommensteuererklärungen für die Mutter wird eine Verteilung der Erhaltungsaufwendungen auf fünf Jahre (vgl. § 82b EStDV) beantragt. Innerhalb dieses Zeitraums stirbt die Mutter. Der Sohn S als Alleinerbe möchte die bei seiner Mutter nicht berücksichtigten Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen.

Urteil des FG Berlin-Brandenburg

Das FG Berlin-Brandenburg vertritt in seinem Urteil v. 12.7.2017, 7 K 7078/17 die Auffassung, dass eine Übertragung verbleibender Aufwendungen nach § 82b EStDV in Rechtsnachfolgefällen generell ausscheide, insbesondere aber im hier vorliegenden Fall, in dem ein Vorbehaltsnießbraucher Erhaltungsaufwendungen trage, nach § 82b EStDV verteilt, im Verteilungszeitraum sterbe und vom Grundstückseigentümer beerbt werde. Die Revision zum BFH wurde zugelassen.

Auch das FG Münster (Urteil v. 15.4.2016, 4 K 422/15 E, rkr.) kommt zu dem Ergebnis, dass der Eigentümer die Erhaltungsaufwendungen, die der Nießbraucher nach § 82b EStDV auf mehrere Jahre verteilt hat, nicht nach Beendigung des Nießbrauchs innerhalb des Verteilungszeitraums in Höhe des verbliebenen Teils als Werbungskosten geltend machen kann. Allerdings wurde hier der Nießbrauch durch Vereinbarung des Eigentümers und des Nießbrauchers aufgehoben.

Nießbrauch in der Vermögensnachfolge

Nießbrauch: die „Eierlegende Wollmilchsau“ in der Vermögensnachfolge?

Oder: Warum ich ein bekennender Nießbrauchsgegner bin!

Ein Blick in die Vergangenheit:

Der Nießbrauch ist ein uraltes Gestaltungsinstrument. Der Begriff Nießbrauch (Lehnübersetzung des lateinischen ūsus frūctus – Früchtegenuss) taucht erstmals im Jahr 1496 im Berner Ratsmanual auf.

Das Grundmotiv des Nießbrauchs ist von jeher die Versorgung des Berechtigten. Dies hatte in einer Zeit ohne ein vernünftiges und funktionierendes Altersvorsorgesystem sicherlich auch seine Berechtigung. Hinzu kommt, dass das Nießbrauchsrecht in den meisten Fällen zeitlich über einen überschaubaren zeitlichen Rahmen Bestand hatte (geringere Lebenserwartungen als heute).

Wie sieht es heute aus:

Die Übertragung gegen Nießbrauch ist auch heute noch ein beliebtes Gestaltungsinstrument im Rahmen der Vermögensnachfolge. Dabei steht heute in vielen Fällen das Versorgungsmotiv nicht mehr im Vordergrund. Häufig geht es um steuerliche Aspekte und den Zurückbehaltungsanspruch. Dr. Sebastian Spiegelberger (ehem. Notar in Rosenheim) hat das Motiv seiner Kunden anhand einer Mandantenaussage treffend wie folgt beschrieben.

„Herr Doktor es muas was geschehgn aber es derf nix passiern“
(„Es muss was geschehen, aber es darf nichts passieren“)

Aspekte der Nießbrauchgestaltung:

Bei der Übertragung gegen Nießbrauch sind folgende Aspekte zu berücksichtigen und in die Überlegungen mit einzubeziehen.

  • Menschlich–emotionale Aspekte der Beteiligten
  • wirtschaftliche und finanzielle Aspekte
  • rechtliche Aspekte
  • steuerliche Aspekte

Fallbeispiel:

Am nachfolgenden Beispiel (realer Fall aus der Beratungspraxis) möchte ich die oben aufgeführten Aspekte näher durchleuchten:

Max Blaubart (65 Jahre), verheiratet im gesetzlichen Güterstand mit Maria Blaubart (61 Jahre), zwei erwachsene Kinder, Eva (31 Jahre) und Martin (34 Jahre).

Max Blaubart ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses (12 Wohneinheiten) in Freising. Das Objekt hat Max Blaubart im Jahr 2002 aus dem Erbe seines Vaters erhalten. Die Nettomieteinnahmen belaufen sich auf T€ 120 p.a.  Der Verkehrswert des Objektes beläuft sich nach Markteinschätzungen auf 2,7 Mio. €. Die Verwaltung des Objektes tätigt Herrn Max Blaubart selbst.

Max Blaubart überlegt sich aus erbschaftsteuerlichen Gründen das Mehrfamilienhaus bereits zu Lebzeiten an seine beiden Kinder, Eva und Martin zu übertragen. Da er auch weiterhin das Sagen in Bezug auf die Immobilie haben möchte, soll die Übertragung gegen Einräumung eines Vorbehaltsnießbrauchs erfolgen. Ferner möchte er auch nicht vollständig auf die Mieteinnahmen verzichten.
  1. Menschlich-emotionale Aspekte:

    1. Wie sieht das Verhältnis der Kinder untereinander aus?
    2. Wie stehen die Kinder zu dem geplanten Übertragungsobjekt (würden sie es bei freier Entscheidung behalten oder Verkaufen)?
    3. Sind die Kinder bereit und in der Lage, das Objekt selbst zu bewirtschaften?
    4. Wie steht Maria Blaubart zu dem Objekt und zu dem Vorhaben?
    5. Wer kümmert sich um das Objekt, wenn Max Blaubart aus gesundheitlichen Gründen dazu nicht mehr in der Lage ist=
    6. Ist das Objekt heute schon eine Belastung für die Eheleute Max und Maria Blaubart?
    7. Möchte Herr Blaubart, so lange er lebt, die Möglichkeit haben, das Objekt zu veräußern?
    8. Ist man sich bewusst, dass es nicht unrealistisch ist, dass die Kinder erst wenn sie selbst schon das 60. Lebensjahr erreicht haben, über die Immobilie verfügen können?
  2. Wirtschaftliche und finanzielle Aspekte

    1. in welchem Zustand befindet sich das Objekt (anstehende Renovierungs- Modernisierungsarbeiten, Renovierungsstau, usw.)?
    2. Sind noch Finanzierungen vorhanden?
    3. Ist in absehbarer Zeit ein Finanzierungsbedarf vorhanden?
    4. Wie ist die Zukunftsprognose für das Objekt?
    5. Wie hoch ist die Steuerbelastung aus der geplanten Übertragung und können bzw. wollen die Kinder die anfallende Steuer bezahlen?
    6. In welchem Umfang ist die Altersversorgung der Eheleute Max und Maria Blaubart von den Mieteinnahmen abhängig
    7. Ist die Versorgung von Maria nach Übertragung gegen Nießbrauch auch beim Erstversterben von Max gesichert?

      .
  3. Rechtliche Aspekte

    1. Wie wird die Lastenverteilung geregelt?
    2. In welchem Umfang soll die Übertragung gegen Nießbrauch auf spätere erbrechtliche Ansprüche angerechnet werden?
    3. Wie wird sichergestellt, dass es im Falle der Handlungsunfähigkeit eines der Beteiligten zu keinen „Störungen“ kommt? Erforderlich ist die Abstimmung mit den vorhandenen bzw. noch zu erstellenden Vollmachtregelungen der Beteiligten und Berücksichtigung im Innenverhältnis.
    4. Wie wird die Versorgung von Maria Blaubart, die nicht Eigentümerin des Grundstücks ist, sichergestellt?

  4. steuerliche Aspekte

    1. Wie hoch ist der Steuerwert des Mehrfamilienhauses?
    2. Wich hoch ist der Steuerwert des Nießbrauchsrechts?
    3. Welche Erbschaftsteuerliche Belastung ergibt sich hieraus?
    4. Steuerliche Auswirkungen der Übertragung?
      1. Auf den Übergeber
      2. Auf die Übernehmer
      3. Entsteht eine Steuer, wenn der Nießbrauch auf den Ehegatten erweitert wird?
        ..
        Anmerkung:
        Bei dem dargestellten Fall und dem Mehrfamilienhaus handelt es sich um einen realen Fall. Nachfolgend die steuerlichen Ergebnisse:
        ….
        Steuerwert der Immobilien:
        Der Steuerwert des Objektes (Ertragswertverfahren §§ 184 – 189 BewG) beträgt:
        vor Privilegierung:    € 1.696.344nach Privilegierung:  € 1.526.709Wir erinnern uns, der Verkehrswert beträgt 2,7 Mio. Derart hohe Abweichungen Verkehrswert zu Steuerwert sind aktuell aufgrund der hohen Immobilienpreise im Ballungsgebieten nicht die Ausnahme sondern vielmehr die Regel


        Steuerwert des Nießbrauchsrechts – Schenkungsteuer:
        Der Steuerwert des Nießbrauchsrechts beträgt € 1.043.704 (939.337 sind aufgrund der Privilegierung steuerlich abzugsfähig). Aufgrund der Beschränkung des Jahreswertes und dem Zinssatz von 5,5% der für die Abzinsung angewandt wird, ist der Steuerwert unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten deutlich zu gering.

        Die Steuerbelastung je Kind beträgt unter der Voraussetzung, dass die Freibeträge nicht ausgenutzt sind, € 5.071- (zusammen somit € 10.142,-)

        Vermeintlicher steuerlicher Vorteil:
        Eine Übertragung ohne Gegenleistung, z.B. im Rahmen eines Erbfalls an die beiden Kinder, würde eine Erbschaftsteuerbelastung von je € 54.503 (€ 109.006) nach sich ziehen. Rechnerisch gesehen ergibt sich hieraus ein Steuervorteil von € 98.864. Eine stolze Steuerersparnis. Zu berücksichtigen sind die Kosten für die Übertragung (Notar und Grundbuch) in unserem Fall liegen die Kosten bei ca. 14.000 €.Aber womit erkaufe ich mir diesen Steuervorteil von bereinigt ca. 85.000 €, was ist also die Kehrseite der Medaille?

  5. Die Kontras des Nießbrauchs:

    1. Max Blaubart kann nicht mehr frei über das Mehrfamilienhaus verfügen. Eigentümer sind seine beiden Kinder zu gleichen Teilen. Also ist ein Verkauf durch Max, wenn z.B. die Einnahmen nicht ausreichen sollten, nicht mehr möglich.
    2. Die gesetzliche Lastenverteilung führt bei den Kindern in Bezug auf anstehende außergewöhnliche Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten zu einem Werbungskostenleerlauf.
    3. Bei Nettonießbrauch, d.h. der Nießbraucher übernimmt auch die außergewöhnlichen Erhaltungsaufwendungen, können diese bei Durchführung eine aufschiebend bedingte Zuwendung (Schenkung) darstellen. Dies könnte eine weitere Steuerbelastung nach sich ziehen.
    4. Eine Fremdfinanzierung von Modernisierungsmaßnahmen ist nur möglich, wenn seitens des Nießbrauchsberechtigten ein Rangrücktritt erfolgt.
    5. Generell wird unter Berücksichtigung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie die Finanzierung von Objekten mit Nießbrauchsvorbehalt sowohl für den Nießbrauchsberechtigten wie auch für den Eigentümer problematisch sein.
    6. Die Beteiligten werden im Regelfall über Jahrzehnte förmlich aneinander gekettet. Gemäß den aktuellen Sterbetafeln beträgt die „Restlebenserwartung“ eines 65-jährigen Mannes 18, die einer 61-jährigen Frau fast 25 Jahre.
    7. Die Eigentümer lernen nicht frühzeitig, Verantwortung für den übertragenen Grundbesitz zu übernehmen.
    8. Betrachtet man sich Objekte, die in der Vergangenheit gegen Nießbrauch übertragen wurden, stellt man häufig einen erheblichen Renovierungsstau fest. Die Gründe hierfür:
      1. Der Eigentümer hat kein Interesse, da er keine Einnahmen hat und die Aufwendungen steuerlich nicht absetzen kann.
      2. Dem Nießbraucher reichen die Erträge so, wie sie sind, bzw. er ist nicht bereit und gewillt zu investieren.
    9. Ist die Altersversorgung des Übergebers auch ohne Nießbrauch sichergestellt, wird mit den Mieteneinnahmen zusätzliches Vermögen aufgebaut, was im Ergebnis im Erbfall die vermeintliche Erbschaftsteuerersparnis konterkariert.
    10. Wird der Nießbraucher handlungsunfähig und sind keine oder ungenügende Vertretungsregelungen vorhanden, kann dies zu unerwünschten Konsequenzen (Wahrnehmung der Rechte durch einen Betreuer, usw.) führen. Gleiches gilt für eine später eintretende Sozialhilfebedürftigkeit des Nießbrauchers (Überleitung von Rechten).
    11. Wird im Rahmen der Übertragung gegen Vorbehaltsnießbrauch keine eindeutige Wertfeststellung und Anrechnungsbestimmung getroffen und diese mit den erbrechtlichen Regelungen abgestimmt, kann dies im Erbfall erhebliche Probleme nach sich ziehen.

Wie soll also mit dem Wunsch nach einer Übertragung gegen Nießbrauch umgegangen werden?

Die Übertragung gegen Vorbehaltsnießbrauch bedarf einer intensiven Beschäftigung mit den o.g. Aspekten (Anamnese).

Die menschlichen und emotionalen Aspekte sollten auch mit den Beschenkten erläutert werden.

Die finanziellen und wirtschaftlichen Aspekte sind in einer objektspezifischen Betrachtung in Bezug auf das Übertragungsobjekt zu beurteilen.

Im Rahmen einer Finanz- und Vermögensnachfolgeplanung ist der Versorgungsstatus in den jeweiligen Lebensphasen und für die Hinterbliebenenversorgung zu ermitteln (Diagnose).

Auf der Grundlage der gewonnenen Erkenntnisse und Informationen können die darauf aufbauenden Entscheidungen getroffen werden (Therapie).

Alternative Gestaltungsmöglichkeiten:

Neben der Übertragung gegen Vorbehaltsnießbrauch sollten auch andere Gestaltungsalternativen geprüft werden. Dies könnten z.B. sein:

  • Übertragung gegen Rentenzahlung
  • Übertragung gegen Abstandszahlung
  • Gründung und Einbringung in eine Familiengesellschaft und anschließende Anteilsübertragung
  • Verkauf der Immobilie und Teilübertragung des Verkaufserlöses (ggf. erst übertragen und dann gemeinschaftlich verkaufen)
  • Nichts tun – und alles beim Altern belassen.

Wurde wie oben beschrieben vorgegangen, hat der Klient auch den erforderlichen Kenntnisstand, um eine Entscheidung in Bezug auf die vorgeschlagenen alternativen Gestaltungsmöglichkeiten treffen zu können.

Zusammenfassung:

Leider ist es bedauerlicher Weise der Regelfall, das Klienten von ihren Beratern zu Rechtsanwälten, Notaren und Steuerberatern verwiesen werden bevor die Rahmenbedingungen erarbeitet und die Möglichkeiten der finanziellen und wirtschaftlichen Vorsorge geregelt und ausgeschöpft sind.

In den meisten Fällen, in denen ich im Rahmen der Vermögensnachfolgeplanung mit bereits vollzogenen Übertragungen gegen Nießbrauch konfrontiert wurde, musste ich feststellen, dass die Nießbraucher (als früherer Eigentümer und Schenker) sich der Tragweite der Übertragung nicht bewusst waren. Überwiegend lag ein steuerliches Motiv für die Übertragung vor. Nicht selten bekomme ich zu hören:  „wenn ich das gewusst hätte, hätte ich keinesfalls übertragen“.

In den Fällen, in denen ich aktiv in die Vermögensnachfolgeplanung eingebunden bin und auf der Grundlage der Beratung Vorschläge für Gestaltungen ausarbeite, erfahre ich höchste Dankbarkeit für die Darstellung von Handlungsalternativen und der Gegenüberstellung dieser.

Entscheidungsrelevant sind überwiegend die menschlichen, emotionalen und finanziellen Aspekte.

Es gilt auch hier unser Leitsatz:

Die finanzielle Vorsorge ist die Grundlage der rechtlichen und steuerlichen Gestaltungen. Nur über das, was vorhanden ist, können auch Regelungen erstellt werden.

Nutzen Sie die Möglichkeiten und Chancen, die in einer an den Vorstellungen des Kunden orientierten, finanziell und rechtlich abgestimmten Vorsorge für den Erlebens- und Todesfall liegen. Ihr Kunden werden es Ihnen danken und der finanzielle Erfolg ist Ihnen sicher.

Um Beratungen auf dem dargestellten Niveau effizient durchführen zu können, sind neben dem erforderlichen Fachwissen auch die dafür richtige Methodik und professionelle Beratungsinstrumente erforderlich. Das GeNe Estate Planner Studium und das Beratungssystem F.I.N.E.S.S. beinhaltet alles, was Sie für eine erfolgreiche Beratung benötigen.

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Herzlichen Dank

Ihr Heinz Angermair

 

Wer schließt den Mietvertrag beim Vorbehaltsnießbrauch ?

Schwieriges Dreiecksverhältnis

Wie schon der leider verstorbene Prof. Dr. Jörg Mayer festgestellt hat, ist der Nießbrauch in zivil- und steuerrechtlicher Hinsicht eine äußerst komplizierte Rechtsfigur. Von der Irrung einiger steuerlicher „Berater“ abgesehen, wonach das (zivilrechtliche) Abschmelzmodell auch bei der Schenkungsteuer gilt (Hinweis: die Abschmelzung spielt für zivilrechtliche Zwecke beim Vorbehaltsnießbrauch ohnehin keine Rolle), ergibt sich bei vermieteten Objekten zumeist ein schwieriges Dreiecksverhältnis zwischen Mieter, Nießbraucher und Eigentümer. Doch wer ist der Vermieter bzw. wer schließt beim Vorbehaltsnießbrauch den Mietvertrag ab ?

Sonderkündigungsrecht

Sofern die Immobilie bereits vor der Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt vermietet war, verbleibt das Mietverhältnis beim Übergeber. Gem. § 1056 Abs. 1 BGB finden bei der Beendigung des Nießbrauchs die für den Fall der Veräußerung vermieteten Wohnraums geltenden Vorschriften der §§ 566, 566a, § 566b Abs. 1, §§ 566c-566e sowie § 567b BGB entsprechende Anwendung („Nießbrauchsende bricht nicht Miete oder Pacht“), sofern der Nießbraucher ein Grundstück über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet hat. Dem Eigentümer wird durch § 1056 Abs. 2 BGB jedoch die Möglichkeit eingeräumt, das Mietverhältnis außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Dadurch wird dem Eigentümer eine (vorzeitige) Beendigung des Mietverhältnisses ermöglicht, wenn der Mietvertrag, in der er gemäß § 1056 Abs. 1 BGB eintritt, auf bestimmte Zeit geschlossen oder die ordentliche Kündigung erschwert oder ausgeschlossen ist. Insbesondere für den gewerblichen Mieter ist diese Situation ungünstig. Es ist nicht auszuschließen, dass ein künftiger neuer Mieter eine Reduzierung der Miete verlangt – eine Situation, die auch für den Nießbraucher nicht zufriedenstellend sein kann.

Ausschluss des Sonderkündigungsrechts

Dem Eigentümer ist eine Kündigung nach § 1056 Abs. 2 BGB verwehrt, wenn er u.a. Alleinerbe des Vermieters geworden oder wenn er dem Mietvertrag beigetreten ist (vgl. zuletzt BGH v. 12.10.2011, VIII ZR 50/11). Es sollte daher darauf geachtet werden, dass in den oben genannten Fällen der Eigentümer dem durch den Nießbraucher bereits geschlossenen Mietvertrag beitritt. Bei einem nach Bestellung des Nießbrauchs neu begründeten Mietverhältnis in den oben genannten Fällen sollten Nießbraucher und Eigentümer den Mietvertrag zusammen mit dem Mieter schließen. Dabei muss u.a. geregelt werden, dass der Nießbraucher die Mietzahlungen erhält. In allen anderen Fällen ist ein Beitritt bzw. eine Einbeziehung des Eigentümers grundsätzlich nicht sinnvoll oder erforderlich.

13.12.2016, Dipl.-Volkswirt Holger Hille

Betriebsaufspaltung und Eigentümerstellung

Grundlagen

Eine Betriebsaufspaltung liegt vor, wenn einer Betriebsgesellschaft wesentliche Grundlagen für ihren Betrieb von einem Besitzunternehmen überlassen werden (sachliche Verflechtung) und die hinter dem Betriebs- und dem Besitzunternehmen stehenden Personen einen einheitlichen geschäftlichen Betätigungswillen haben (personelle Verflechtung); dieser ist anzunehmen, wenn die Person, die das Besitzunternehmen beherrscht, auch in der Betriebsgesellschaft ihren Willen durchsetzen kann. Liegt eine Betriebsaufspaltung vor, betreibt auch das Besitzunternehmen einen Gewerbebetrieb und der Unternehmer bzw. die Mitunternehmer erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Sachliche Verflechtung

Die Nutzungsüberlassung der Wirtschaftsgüter (in der Praxis v.a. Grundstücke) zwischen Besitzunternehmen und Betriebsunternehmen kann entgeltlich, unentgeltlich oder teilentgeltlich sein. Die wesentliche Betriebsgrundlage muss nicht zwingend Eigentum des Besitzunternehmens sein, wie der BFH jüngst in seiner Entscheidung v. 10.5.2016, X R 5714 bestätigt hat. Sofern diese vom Besitzunternehmer lediglich angemietet worden ist oder er sonst Nutzungsberechtigter ist, ist die sachliche Verflechtung auch erfüllt. Es genügt, wenn derjenige, der die Nutzung überlässt, die wesentliche Betriebsgrundlage aus eigenem Recht nutzen konnte und folglich auch weiterverpachten oder -vermieten durfte. Dies gilt sowohl bei der echten als auch der unechten Betriebsaufspaltung.

Beispiel 1:

A ist zu 51 % an der X-GmbH beteiligt, die eine Gastronomie- und Veranstaltungshalle betreibt. Die Gastronomie- und Veranstaltungshalle hat A von der Z-GmbH angemietet. In der Präambel des Mietvertrags ist ausgeführt, der Mieter sei berechtigt, den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten an eine Betreibergesellschaft zu übertragen, die für den Betrieb der Halle gegründet werde.

Beispiel 2:

Einzelunternehmer A ist Mieter eines Grundstücks, das ihm seine Mutter unter Nießbrauchsvorbehalt übertragen hatte. A gründet die A-GmbH und überträgt auf diese das Umlaufvermögen. Das Grundstück wird der A-GmbH mit Zustimmung der Mutter zur Nutzung überlassen.

Beispiel 3:

Die Eltern E1 und E2 sind zu jeweils 50 % an der E-GmbH beteiligt. Die E-GmbH nutzt ein Grundstück, das die Eltern vor 5 Jahren ihrer Tochter T übertragen hatten; dabei behielten sie sich als Gesamtberechtigte gem. § 428 BGB einen lebenslänglichen unentgeltlichen Nießbrauch vor. E1 und E2 sind dabei in den Pachtvertrag mit der E-GmbH eingetreten.

15.11.2016, Dipl.-Volkswirt Holger Hille

Übertragung von Grundvermögen unter Nießbrauchsvorbehalt

Lebzeitigte Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt

Des Deutschen zweitliebstes Kind (nach dem Auto) ist der Nießbrauch. Um Schenkungsteuer zu vermeiden bzw. zu verringern, wird eine Übertragung insbesondere von Grundvermögen unter Nießbrauchsvorbehalt häufig empfohlen und umgesetzt, da der Kapitalwert des Nießbrauchs vom Steuerwert der Leistung grundsätzlich abgezogen werden kann. Handelt es sich um die Zuwendung eines zu Wohnzwecken vermieteten Grundstücks, kann der Nießbrauch grundsätzlich nur zu 90 % abgezogen werden (vgl. § 10 Abs. 6 ErbStG).

Bei diesen Übertragungen muss aber auch auf § 14 Abs. 2 BewG geachtet werden, da es z.B. durch frühzeitigen Tod des Nießbrauchers zu einer Korrektur des Kapitalwerts und damit zu einer Berichtigung der ursprünglichen Steuerfestsetzung kommen kann. Die Berichtigung erfolgt gem. § 14 Abs. 2 S. 3 BewG von Amts wegen, wenn eine Last weggefallen ist. Die Literatur und auch die Finanzverwaltung gehen davon aus, dass das Alter des Nießbrauchers im Zeitpunkt der Begründung des Nießbrauchs maßgeblich ist. Ist der Nießbraucher z.B. 60 Jahre alt, müsste der Nießbrauch mehr als 8 Jahre bestanden haben, um eine Korrektur nach § 14 Abs. 2 BewG zu vermeiden.

Vermeidung der Nachsteuer

Die Nachsteuer kann verhindert werden, wenn der Nießbrauch an dem Grundstück bereits bei der Grundbesitzbewertung im Rahmen der Öffnungsklausel des § 198 BewG berücksichtigt wurde. Dazu ist regelmäßig ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken (vgl. gleichlautende Ländererlasse v. 19.2.2014; beachte aber andere Auffassung BFH v. 11.9.2013, II R 61/11: Sachverständiger muss öffentlich bestellt und vereidigt sein) erforderlich.

Umfassende Planung – die Grundlage für die Entscheidung

So weit, so gut. Aber besteht aus rein erbschaftsteuerlicher Sicht überhaupt ein Erfordernis für eine solche lebzeitige Übertragung bzw. wurde eine statische Liquiditätsplanung zuvor durchgeführt ? Ist dieses Übergabemodell im Hinblick auf eine dynamische Liquiditätsplanung überhaupt sinnvoll ? Ist sich der Übergeber bei dieser Dreiecksbeziehung (Übergeber, Übernehmer, Mieter) der Auswirkungen im zunehmenden Alter bewusst ? Passt dieses Übergabemodell zu den Zielen und Wünschen von Übergeber und Übernehmer sowie zur familiären Situation („schwarzes Schaf“ in der Familie) ? Hier beginnen WohlSorge und Estate Planning.

Mit der Beratungssoftware F.I.N.E.S.S können Sie Ihrem Kunden/Mandanten die wirtschaftlichen Auswirkungen von lebzeitigen Übertragungen aufzeigen. Ihr Kunde/Mandant erhält somit von Ihnen die Informationen, die für eine sachgerechte Entscheidungsfindung erforderlich sind.

25.8.2016, Dipl.-Volkswirt Holger Hille