Nießbrauch in der Vermögensnachfolge

Nießbrauch: die „Eierlegende Wollmilchsau“ in der Vermögensnachfolge?

Oder: Warum ich ein bekennender Nießbrauchsgegner bin!

Ein Blick in die Vergangenheit:

Der Nießbrauch ist ein uraltes Gestaltungsinstrument. Der Begriff Nießbrauch (Lehnübersetzung des lateinischen ūsus frūctus – Früchtegenuss) taucht erstmals im Jahr 1496 im Berner Ratsmanual auf.

Das Grundmotiv des Nießbrauchs ist von jeher die Versorgung des Berechtigten. Dies hatte in einer Zeit ohne ein vernünftiges und funktionierendes Altersvorsorgesystem sicherlich auch seine Berechtigung. Hinzu kommt, dass das Nießbrauchsrecht in den meisten Fällen zeitlich über einen überschaubaren zeitlichen Rahmen Bestand hatte (geringere Lebenserwartungen als heute).

Wie sieht es heute aus:

Die Übertragung gegen Nießbrauch ist auch heute noch ein beliebtes Gestaltungsinstrument im Rahmen der Vermögensnachfolge. Dabei steht heute in vielen Fällen das Versorgungsmotiv nicht mehr im Vordergrund. Häufig geht es um steuerliche Aspekte und den Zurückbehaltungsanspruch. Dr. Sebastian Spiegelberger (ehem. Notar in Rosenheim) hat das Motiv seiner Kunden anhand einer Mandantenaussage treffend wie folgt beschrieben.

„Herr Doktor es muas was geschehgn aber es derf nix passiern“
(„Es muss was geschehen, aber es darf nichts passieren“)

Aspekte der Nießbrauchgestaltung:

Bei der Übertragung gegen Nießbrauch sind folgende Aspekte zu berücksichtigen und in die Überlegungen mit einzubeziehen.

  • Menschlich–emotionale Aspekte der Beteiligten
  • wirtschaftliche und finanzielle Aspekte
  • rechtliche Aspekte
  • steuerliche Aspekte

Fallbeispiel:

Am nachfolgenden Beispiel (realer Fall aus der Beratungspraxis) möchte ich die oben aufgeführten Aspekte näher durchleuchten:

Max Blaubart (65 Jahre), verheiratet im gesetzlichen Güterstand mit Maria Blaubart (61 Jahre), zwei erwachsene Kinder, Eva (31 Jahre) und Martin (34 Jahre).

Max Blaubart ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses (12 Wohneinheiten) in Freising. Das Objekt hat Max Blaubart im Jahr 2002 aus dem Erbe seines Vaters erhalten. Die Nettomieteinnahmen belaufen sich auf T€ 120 p.a.  Der Verkehrswert des Objektes beläuft sich nach Markteinschätzungen auf 2,7 Mio. €. Die Verwaltung des Objektes tätigt Herrn Max Blaubart selbst.

Max Blaubart überlegt sich aus erbschaftsteuerlichen Gründen das Mehrfamilienhaus bereits zu Lebzeiten an seine beiden Kinder, Eva und Martin zu übertragen. Da er auch weiterhin das Sagen in Bezug auf die Immobilie haben möchte, soll die Übertragung gegen Einräumung eines Vorbehaltsnießbrauchs erfolgen. Ferner möchte er auch nicht vollständig auf die Mieteinnahmen verzichten.
  1. Menschlich-emotionale Aspekte:

    1. Wie sieht das Verhältnis der Kinder untereinander aus?
    2. Wie stehen die Kinder zu dem geplanten Übertragungsobjekt (würden sie es bei freier Entscheidung behalten oder Verkaufen)?
    3. Sind die Kinder bereit und in der Lage, das Objekt selbst zu bewirtschaften?
    4. Wie steht Maria Blaubart zu dem Objekt und zu dem Vorhaben?
    5. Wer kümmert sich um das Objekt, wenn Max Blaubart aus gesundheitlichen Gründen dazu nicht mehr in der Lage ist=
    6. Ist das Objekt heute schon eine Belastung für die Eheleute Max und Maria Blaubart?
    7. Möchte Herr Blaubart, so lange er lebt, die Möglichkeit haben, das Objekt zu veräußern?
    8. Ist man sich bewusst, dass es nicht unrealistisch ist, dass die Kinder erst wenn sie selbst schon das 60. Lebensjahr erreicht haben, über die Immobilie verfügen können?
  2. Wirtschaftliche und finanzielle Aspekte

    1. in welchem Zustand befindet sich das Objekt (anstehende Renovierungs- Modernisierungsarbeiten, Renovierungsstau, usw.)?
    2. Sind noch Finanzierungen vorhanden?
    3. Ist in absehbarer Zeit ein Finanzierungsbedarf vorhanden?
    4. Wie ist die Zukunftsprognose für das Objekt?
    5. Wie hoch ist die Steuerbelastung aus der geplanten Übertragung und können bzw. wollen die Kinder die anfallende Steuer bezahlen?
    6. In welchem Umfang ist die Altersversorgung der Eheleute Max und Maria Blaubart von den Mieteinnahmen abhängig
    7. Ist die Versorgung von Maria nach Übertragung gegen Nießbrauch auch beim Erstversterben von Max gesichert?

      .
  3. Rechtliche Aspekte

    1. Wie wird die Lastenverteilung geregelt?
    2. In welchem Umfang soll die Übertragung gegen Nießbrauch auf spätere erbrechtliche Ansprüche angerechnet werden?
    3. Wie wird sichergestellt, dass es im Falle der Handlungsunfähigkeit eines der Beteiligten zu keinen „Störungen“ kommt? Erforderlich ist die Abstimmung mit den vorhandenen bzw. noch zu erstellenden Vollmachtregelungen der Beteiligten und Berücksichtigung im Innenverhältnis.
    4. Wie wird die Versorgung von Maria Blaubart, die nicht Eigentümerin des Grundstücks ist, sichergestellt?

  4. steuerliche Aspekte

    1. Wie hoch ist der Steuerwert des Mehrfamilienhauses?
    2. Wich hoch ist der Steuerwert des Nießbrauchsrechts?
    3. Welche Erbschaftsteuerliche Belastung ergibt sich hieraus?
    4. Steuerliche Auswirkungen der Übertragung?
      1. Auf den Übergeber
      2. Auf die Übernehmer
      3. Entsteht eine Steuer, wenn der Nießbrauch auf den Ehegatten erweitert wird?
        ..
        Anmerkung:
        Bei dem dargestellten Fall und dem Mehrfamilienhaus handelt es sich um einen realen Fall. Nachfolgend die steuerlichen Ergebnisse:
        ….
        Steuerwert der Immobilien:
        Der Steuerwert des Objektes (Ertragswertverfahren §§ 184 – 189 BewG) beträgt:
        vor Privilegierung:    € 1.696.344nach Privilegierung:  € 1.526.709Wir erinnern uns, der Verkehrswert beträgt 2,7 Mio. Derart hohe Abweichungen Verkehrswert zu Steuerwert sind aktuell aufgrund der hohen Immobilienpreise im Ballungsgebieten nicht die Ausnahme sondern vielmehr die Regel


        Steuerwert des Nießbrauchsrechts – Schenkungsteuer:
        Der Steuerwert des Nießbrauchsrechts beträgt € 1.043.704 (939.337 sind aufgrund der Privilegierung steuerlich abzugsfähig). Aufgrund der Beschränkung des Jahreswertes und dem Zinssatz von 5,5% der für die Abzinsung angewandt wird, ist der Steuerwert unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten deutlich zu gering.

        Die Steuerbelastung je Kind beträgt unter der Voraussetzung, dass die Freibeträge nicht ausgenutzt sind, € 5.071- (zusammen somit € 10.142,-)

        Vermeintlicher steuerlicher Vorteil:
        Eine Übertragung ohne Gegenleistung, z.B. im Rahmen eines Erbfalls an die beiden Kinder, würde eine Erbschaftsteuerbelastung von je € 54.503 (€ 109.006) nach sich ziehen. Rechnerisch gesehen ergibt sich hieraus ein Steuervorteil von € 98.864. Eine stolze Steuerersparnis. Zu berücksichtigen sind die Kosten für die Übertragung (Notar und Grundbuch) in unserem Fall liegen die Kosten bei ca. 14.000 €.Aber womit erkaufe ich mir diesen Steuervorteil von bereinigt ca. 85.000 €, was ist also die Kehrseite der Medaille?

  5. Die Kontras des Nießbrauchs:

    1. Max Blaubart kann nicht mehr frei über das Mehrfamilienhaus verfügen. Eigentümer sind seine beiden Kinder zu gleichen Teilen. Also ist ein Verkauf durch Max, wenn z.B. die Einnahmen nicht ausreichen sollten, nicht mehr möglich.
    2. Die gesetzliche Lastenverteilung führt bei den Kindern in Bezug auf anstehende außergewöhnliche Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten zu einem Werbungskostenleerlauf.
    3. Bei Nettonießbrauch, d.h. der Nießbraucher übernimmt auch die außergewöhnlichen Erhaltungsaufwendungen, können diese bei Durchführung eine aufschiebend bedingte Zuwendung (Schenkung) darstellen. Dies könnte eine weitere Steuerbelastung nach sich ziehen.
    4. Eine Fremdfinanzierung von Modernisierungsmaßnahmen ist nur möglich, wenn seitens des Nießbrauchsberechtigten ein Rangrücktritt erfolgt.
    5. Generell wird unter Berücksichtigung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie die Finanzierung von Objekten mit Nießbrauchsvorbehalt sowohl für den Nießbrauchsberechtigten wie auch für den Eigentümer problematisch sein.
    6. Die Beteiligten werden im Regelfall über Jahrzehnte förmlich aneinander gekettet. Gemäß den aktuellen Sterbetafeln beträgt die „Restlebenserwartung“ eines 65-jährigen Mannes 18, die einer 61-jährigen Frau fast 25 Jahre.
    7. Die Eigentümer lernen nicht frühzeitig, Verantwortung für den übertragenen Grundbesitz zu übernehmen.
    8. Betrachtet man sich Objekte, die in der Vergangenheit gegen Nießbrauch übertragen wurden, stellt man häufig einen erheblichen Renovierungsstau fest. Die Gründe hierfür:
      1. Der Eigentümer hat kein Interesse, da er keine Einnahmen hat und die Aufwendungen steuerlich nicht absetzen kann.
      2. Dem Nießbraucher reichen die Erträge so, wie sie sind, bzw. er ist nicht bereit und gewillt zu investieren.
    9. Ist die Altersversorgung des Übergebers auch ohne Nießbrauch sichergestellt, wird mit den Mieteneinnahmen zusätzliches Vermögen aufgebaut, was im Ergebnis im Erbfall die vermeintliche Erbschaftsteuerersparnis konterkariert.
    10. Wird der Nießbraucher handlungsunfähig und sind keine oder ungenügende Vertretungsregelungen vorhanden, kann dies zu unerwünschten Konsequenzen (Wahrnehmung der Rechte durch einen Betreuer, usw.) führen. Gleiches gilt für eine später eintretende Sozialhilfebedürftigkeit des Nießbrauchers (Überleitung von Rechten).
    11. Wird im Rahmen der Übertragung gegen Vorbehaltsnießbrauch keine eindeutige Wertfeststellung und Anrechnungsbestimmung getroffen und diese mit den erbrechtlichen Regelungen abgestimmt, kann dies im Erbfall erhebliche Probleme nach sich ziehen.

Wie soll also mit dem Wunsch nach einer Übertragung gegen Nießbrauch umgegangen werden?

Die Übertragung gegen Vorbehaltsnießbrauch bedarf einer intensiven Beschäftigung mit den o.g. Aspekten (Anamnese).

Die menschlichen und emotionalen Aspekte sollten auch mit den Beschenkten erläutert werden.

Die finanziellen und wirtschaftlichen Aspekte sind in einer objektspezifischen Betrachtung in Bezug auf das Übertragungsobjekt zu beurteilen.

Im Rahmen einer Finanz- und Vermögensnachfolgeplanung ist der Versorgungsstatus in den jeweiligen Lebensphasen und für die Hinterbliebenenversorgung zu ermitteln (Diagnose).

Auf der Grundlage der gewonnenen Erkenntnisse und Informationen können die darauf aufbauenden Entscheidungen getroffen werden (Therapie).

Alternative Gestaltungsmöglichkeiten:

Neben der Übertragung gegen Vorbehaltsnießbrauch sollten auch andere Gestaltungsalternativen geprüft werden. Dies könnten z.B. sein:

  • Übertragung gegen Rentenzahlung
  • Übertragung gegen Abstandszahlung
  • Gründung und Einbringung in eine Familiengesellschaft und anschließende Anteilsübertragung
  • Verkauf der Immobilie und Teilübertragung des Verkaufserlöses (ggf. erst übertragen und dann gemeinschaftlich verkaufen)
  • Nichts tun – und alles beim Altern belassen.

Wurde wie oben beschrieben vorgegangen, hat der Klient auch den erforderlichen Kenntnisstand, um eine Entscheidung in Bezug auf die vorgeschlagenen alternativen Gestaltungsmöglichkeiten treffen zu können.

Zusammenfassung:

Leider ist es bedauerlicher Weise der Regelfall, das Klienten von ihren Beratern zu Rechtsanwälten, Notaren und Steuerberatern verwiesen werden bevor die Rahmenbedingungen erarbeitet und die Möglichkeiten der finanziellen und wirtschaftlichen Vorsorge geregelt und ausgeschöpft sind.

In den meisten Fällen, in denen ich im Rahmen der Vermögensnachfolgeplanung mit bereits vollzogenen Übertragungen gegen Nießbrauch konfrontiert wurde, musste ich feststellen, dass die Nießbraucher (als früherer Eigentümer und Schenker) sich der Tragweite der Übertragung nicht bewusst waren. Überwiegend lag ein steuerliches Motiv für die Übertragung vor. Nicht selten bekomme ich zu hören:  „wenn ich das gewusst hätte, hätte ich keinesfalls übertragen“.

In den Fällen, in denen ich aktiv in die Vermögensnachfolgeplanung eingebunden bin und auf der Grundlage der Beratung Vorschläge für Gestaltungen ausarbeite, erfahre ich höchste Dankbarkeit für die Darstellung von Handlungsalternativen und der Gegenüberstellung dieser.

Entscheidungsrelevant sind überwiegend die menschlichen, emotionalen und finanziellen Aspekte.

Es gilt auch hier unser Leitsatz:

Die finanzielle Vorsorge ist die Grundlage der rechtlichen und steuerlichen Gestaltungen. Nur über das, was vorhanden ist, können auch Regelungen erstellt werden.

Nutzen Sie die Möglichkeiten und Chancen, die in einer an den Vorstellungen des Kunden orientierten, finanziell und rechtlich abgestimmten Vorsorge für den Erlebens- und Todesfall liegen. Ihr Kunden werden es Ihnen danken und der finanzielle Erfolg ist Ihnen sicher.

Um Beratungen auf dem dargestellten Niveau effizient durchführen zu können, sind neben dem erforderlichen Fachwissen auch die dafür richtige Methodik und professionelle Beratungsinstrumente erforderlich. Das GeNe Estate Planner Studium und das Beratungssystem F.I.N.E.S.S. beinhaltet alles, was Sie für eine erfolgreiche Beratung benötigen.

Haben Sie Interesse an einem Workshop:

Vermögensnachfolge effizient, kundenorientiert und ertragreich gestalten?

Dann schenken Sie mir ein paar Minuten Ihrer Zeit und nehmen an der Umfrage teil.

Herzlichen Dank

Ihr Heinz Angermair

 

Anwendung des neuen Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts – koordinierter Ländererlass v. 22.6.2017

Alle ohne Bayern

Das Finanzministerium Nordrhein-Westfalen hat den koordinierten Ländererlass zur Anwendung der geänderten Vorschriften des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes veröffentlicht. Darauf weist der Steuerberaterverband Thüringen in einer News v. 24.7.2017 hin.

Es handelt sich „nur“ um einen koordinierten und nicht gleichlautenden Ländererlass, da Bayern wohl andere Wege geht. Das ist sicherlich außergewöhnlich. Aus Kreisen der Finanzverwaltung ist zu hören, dass sich die bayerischen Finanzämter wohl an dem Ländererlass orientieren werden, im Einzelfall aber eine für den Steuerpflichtigen günstigere Anwendung des neuen Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts möglich sei.

F.I.N.E.S.S

In unserer Beratungssoftware haben wir bereits seit Februar 2017 die Neuregelungen berücksichtigt. Wir freuen uns, dass die 89 Seiten des Ländererlasses unsere Berechnungen in F.I.N.E.S.S weitestgehend bestätigen.