Wer schließt den Mietvertrag beim Vorbehaltsnießbrauch ?

Schwieriges Dreiecksverhältnis

Wie schon der leider verstorbene Prof. Dr. Jörg Mayer festgestellt hat, ist der Nießbrauch in zivil- und steuerrechtlicher Hinsicht eine äußerst komplizierte Rechtsfigur. Von der Irrung einiger steuerlicher „Berater“ abgesehen, wonach das (zivilrechtliche) Abschmelzmodell auch bei der Schenkungsteuer gilt (Hinweis: die Abschmelzung spielt für zivilrechtliche Zwecke beim Vorbehaltsnießbrauch ohnehin keine Rolle), ergibt sich bei vermieteten Objekten zumeist ein schwieriges Dreiecksverhältnis zwischen Mieter, Nießbraucher und Eigentümer. Doch wer ist der Vermieter bzw. wer schließt beim Vorbehaltsnießbrauch den Mietvertrag ab ?

Sonderkündigungsrecht

Sofern die Immobilie bereits vor der Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt vermietet war, verbleibt das Mietverhältnis beim Übergeber. Gem. § 1056 Abs. 1 BGB finden bei der Beendigung des Nießbrauchs die für den Fall der Veräußerung vermieteten Wohnraums geltenden Vorschriften der §§ 566, 566a, § 566b Abs. 1, §§ 566c-566e sowie § 567b BGB entsprechende Anwendung („Nießbrauchsende bricht nicht Miete oder Pacht“), sofern der Nießbraucher ein Grundstück über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet hat. Dem Eigentümer wird durch § 1056 Abs. 2 BGB jedoch die Möglichkeit eingeräumt, das Mietverhältnis außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Dadurch wird dem Eigentümer eine (vorzeitige) Beendigung des Mietverhältnisses ermöglicht, wenn der Mietvertrag, in der er gemäß § 1056 Abs. 1 BGB eintritt, auf bestimmte Zeit geschlossen oder die ordentliche Kündigung erschwert oder ausgeschlossen ist. Insbesondere für den gewerblichen Mieter ist diese Situation ungünstig. Es ist nicht auszuschließen, dass ein künftiger neuer Mieter eine Reduzierung der Miete verlangt – eine Situation, die auch für den Nießbraucher nicht zufriedenstellend sein kann.

Ausschluss des Sonderkündigungsrechts

Dem Eigentümer ist eine Kündigung nach § 1056 Abs. 2 BGB verwehrt, wenn er u.a. Alleinerbe des Vermieters geworden oder wenn er dem Mietvertrag beigetreten ist (vgl. zuletzt BGH v. 12.10.2011, VIII ZR 50/11). Es sollte daher darauf geachtet werden, dass in den oben genannten Fällen der Eigentümer dem durch den Nießbraucher bereits geschlossenen Mietvertrag beitritt. Bei einem nach Bestellung des Nießbrauchs neu begründeten Mietverhältnis in den oben genannten Fällen sollten Nießbraucher und Eigentümer den Mietvertrag zusammen mit dem Mieter schließen. Dabei muss u.a. geregelt werden, dass der Nießbraucher die Mietzahlungen erhält. In allen anderen Fällen ist ein Beitritt bzw. eine Einbeziehung des Eigentümers grundsätzlich nicht sinnvoll oder erforderlich.

13.12.2016, Dipl.-Volkswirt Holger Hille

Sind die Bayern bald alle reich bzw. satt?

Verschiedene Medien* berichten darüber, dass Bayern evtl. eine recht einmalige Einnahme im Rahmen der Erbschaftsteuer zustehen könnte: nämlich mindestens 3 Milliarden (!) Euro. Woher dieser unerwartete Geldsegen kommt? Der Tod des thailändischen Königs Bhumibol könnte es möglich machen.

3 Milliarden Euro wären zwar nur etwa 0,0055% des BIP Bayerns, aber in etwa der dreifache Betrag, den der bayerische Fiskus sonst jährlich über die Erbschaftsteuer einnimmt. In vorweihnachtlicher Stimmung haben wir deshalb überlegt, wie dieses überraschende Mehr in den Kassen des Freistaats wohl am besten verwendet würde.

Würde das Geld direkt ausgezahlt, bekäme jeder Bewohner Bayerns ein Weihnachtsgeld in Höhe von 233 Euro. Damit wären die Kosten für die Weihnachtsgans inklusive angemessener Getränke und ausreichend Knödel gesichert und für Geschenke würde noch reichlich übrigbleiben.

Der Betrag würde reichen, um allen Bewohnern Bayerns die Christkindlmarkt-Grundversorgung von zwei Glühwein und einer Bratwurstsemmel an jedem Tag im Advent zu bezahlen.

Auf der Wiesn könnte jeder Bewohner Bayerns immerhin fast an jedem zweiten Tag den durchschnittlichen Konsum von zwei Maß Bier und einem halben Hendl vom Fiskus bezahlt bekommen.

Bei durchschnittlichen Baukosten von 26,3 Mio. Euro / km (inkl. Bürokratie und Gutachten) könnten immerhin 114 km Autobahn gebaut werden. Leider zu wenig, um die A99 bzw. A8 soweit auszubauen, dass die kilometerlangen Staus zu jedem Ferienbeginn und -ende vermieden werden könnten – aber sie könnten ein bisschen weiter weg verschoben werden.

Mit dem Geld könnte sich Bayern die Kosten für den Bau der zweiten Stammstrecke in München ganz allein leisten – so schnell kann man 3 Milliarden im Ganzen loswerden!

 

*z.B. Manager Magazin

http://www.manager-magazin.de/politik/deutschland/thailands-kronprinz-koennte-bayerns-fiskus-die-kassen-fuellen-a-1121588.html

Süddeutsche Zeitung

http://www.sueddeutsche.de/politik/steuern-bayern-sehen-und-zahlen-1.3289562?reduced=true

Die Bezugsberechtigung als Umgehungsstraße beim Berliner Testament?

 

 

Was darf der überlebende Ehegatte bei einem Berliner Testament mit wechselbezüglicher Schlusserbeneinsetzung?

Wenn Ehegatten ein Berliner Testament mit wechselbezüglicher Schlusserbeneinsetzung errichten und darin keinerlei Änderungsmöglichkeiten für den überlebenden Ehegatten enthalten sind, steht der Überlebende oft vor der Frage, wie er auf eine sich erst nach dem Tod des Erstversterbenden verändernde Situation mit den Schlusserben reagieren kann. Eines von mehreren Kindern pflegt z.B. den überlebenden Ehegatten oder kümmert sich sonst in verlässlicher Weise um ihn, während die anderen, im gleichen Maße als Schlusserben eingesetzten Kinder sich nicht mehr melden oder sich der Überlebende in anderer Weise von ihnen im Stich gelassen fühlt. Das gleiche Problem entsteht, wenn der überlebende Ehegatte wegen des wirksam gewordenen Testaments (und mangels Selbstanfechtung) einen neuen Ehegatten nicht mehr bedenken kann. In dieser Situation hat er oft den Wunsch, dass das „gute“ Kind eine größere Erbquote als das „böse“ Kind bekommen bzw. dass der neue Ehegatte doch irgendwie abgesichert werden soll. Mangels Änderungsmöglichkeit kann dieser Wunsch jedenfalls testamentarisch nicht mehr umgesetzt werden. Der überlebende Ehegatte sucht also nach einer Möglichkeit, die Folgen des Berliner Testaments irgendwie zu umgehen.

In dieser Situation kommt häufig der Rat, das „gute“ Kind / den neuen Ehegatten doch durch die Einräumung einer Bezugsberechtigung in einem Versicherungsvertrag zu begünstigen. Solche Verträge zu Gunsten Dritter fallen ja bekanntlich nicht in den Nachlass, deshalb geht der Betrag direkt an das Kind / neuen Ehegatten.

Beschränkt das Berliner Testament den überlebenden Ehegatten bei Schenkungen

Grundsätzlich ist der überlebende Ehegatte an lebzeitigen Schenkungen trotz Testament nicht gehindert, aber wie so oft hat die Sache einen Haken, hier in Form des § 2287 Absatz 1 BGB, der entsprechend auch auf Berliner Testamente angewandt wird:

der Erblasser muss ein lebzeitiges Eigeninteresse an der Schenkung haben, damit sie nicht als rechtsmissbräuchlich angesehen werden kann. Ein solches wird angenommen, wenn nach dem Urteil eines objektiven Beobachters die Verfügung in Anbetracht der gegebenen Umstände als billigenswert und gerechtfertigt erscheint.

In der Formulierung erkennt man schon, dass es nicht nur auf die subjektive Interessenslage des Erblassers ankommt, sondern eine objektive Bewertung der Schenkung erforderlich ist. Fehlt es nämlich an einem anerkennenswerten lebzeitigen Eigeninteresse, können die Schlusserben beim zweiten Erbfall die Schenkung zurückfordern, und das im Gegensatz zur Schenkungskette beim Ergänzungsanspruch direkt vom jeweils Beschenkten. (Details zum lebzeitigen Eigeninteresse finden Sie hier).

Einzelfallprüfung erforderlich

Wegen des Erfordernisses einer objektiven Einzelfallprüfung ist es schwierig, Möglichkeiten zu benennen, die ein sicherer Weg sind. Zunächst sollte geprüft werden, ob es sich um wechselseitige Einsetzungen handelt und ob über eine eventuell im Testament vorhandenen Änderungsvorbehalt für den überlebenden Ehegatten eine Veränderung des Testaments oder eine lebzeitige Schenkung möglich sind. Ist testamentarisch nichts zu machen, muss der Zeitpunkt der Schenkung bedacht werden, ob sich ein rechtfertigender Grund finden lässt und die Verhältnismäßigkeit der Höhe. Dass man sich mit einem Schlusserben besser versteht als mit dem anderen oder grundsätzlich einen Dritten bedenken möchte, reicht nicht generell aus, um hier erfolgreich eine wirtschaftliche Korrektur des Testaments erreichen zu können. Werden aber alle Kriterien des lebzeitigen Eigeninteresses im Einzelfall bedacht und auch die Missbrauchsgrenze eingehalten, dann kann eine Schenkung durchaus eine Umgehungsstraße zum Berliner Testament darstellen.

Erbschaftsteuern sparen ist kein lebzeitiges Eigeninteresse

Will der überlebende Ehegatte aber z.B. seine Enkel über Bezugsberechtigungen im Erbfall bedenken, weil er damit hofft, weitere Freibeträge auszunutzen und damit Erbschaftsteuer zu sparen, wird es mit der Konstruktion eines lebzeitigen Eigeninteresses des überlebenden Ehegatten an der Ersparnis schon sehr schwer, da die Erbschaftsteuer ja nie von ihm, sondern immer von den Erwerbern bezahlt werden muss.

Dokumentation des lebzeitigen Eigeninteresses

Für Erben wird es grundsätzlich schwieriger, Schenkungen überhaupt zu entdecken (und damit, überhaupt über die Möglichkeiten von Rückforderungen nachzudenken), wenn sie zu Lebzeiten des Erblassers vollständig vollzogen wurden: der Betrag wurde schon vor (vielen) Jahren vom Konto abgebucht, die Immobilie gehört dem Erblasser gar nicht mehr, er erhält also auch keine Mieten daraus etc. Bei Versicherungsverträgen ist das oft anders, da sich der Versicherungsschein vermutlich in den Unterlagen des Erblassers befinden wird oder er laufende Zahlungen aus einer Rentenversicherung erhält. In diesen Fällen muss also auf eine sorgsame Dokumentation des lebzeitigen Eigeninteresses geachtet werden, sollen hier Bereicherungsansprüche vermieden werden.

 

Wie Estate Planning – Generationenmanagement zum Ertragsbringer wird

Wie Estate Planning – Generationenmanagement zum Ertragsbringer wird!

Diese Frage steht im Mittelpunkt unseres Workshops den wir im Rahmen unserer Estate Planner Tage in der Region 2017 am:

22.03.2017 in München
12.04.2017 in Frankfurt

anbieten.

Wirtschaftlicher Erfolg und Rechtssicherheit stehen im engen Zusammenhang

Die Frage, „Wie Ihr Estate Planning – Generationenmanagement zum Ertragsbringer wird, ist auch sehr eng verbunden mit der Fragestellung, wie gestalte ich mein Estate Planning – Generationenmanagement rechtssicher?

Nur wenn der Kunde mit seinen Vorstellungen und die wirtschaftlichen Aspekte im Mittelpunkt stehen, wird Estate Planning – Generationenmanagement rechtssicher und wirtschaftlich erfolgreich betrieben werden können.

Hierzu benötigen Sie die richtigen Methoden und Beratungstechnologien. Beides, auf einander abgestimmt und praxisbewährt können wir Ihnen bieten.

Darauf können Sie sich freuen:

Wir zeigen Ihnen in unserem Workshop: „Wie Estate Planning zum Ertragsbringer wird!“ auf, wie Sie:

  • Estate Planning – Generationenmanagement richtig positionieren
  • die richtigen Beratungsschwerpunkte definieren
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Wir zeigen Ihnen reale Erfolgsmodelle:

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Estate Planner Tage in der Region 2017 – Programm & Anmeldung